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Das zu erwerbende Grundstück beurteilen - was ist dabei zu beachten?

Ein passendes Grundstück zu finden und zu bewerten, ist nicht einfach.

Viele Menschen sehnen sich nach einem eigenen Haus. Damit dieser Wunsch in Erfüllung geht, ist neben Fragen der Finanzierung sowie der Entscheidungsfindung hinsichtlich Art und Umfang der Objekterrichtung die Suche nach einem geeigneten Grundstück zentraler Angelpunkt. Dieser Artikel befasst sich mit dem Thema "Grundstück beurteilen" und gibt Tipps, was beim Kauf hinsichtlich des Preises sowie anderer objektiver Kriterien zu beachten ist.

Das Bedürfnis nach Nähe zur Natur sowie das Streben nach Individualität, Komfort und entsprechendem Freiraum bringt viele Menschen dazu, von einem eigenen Grundstück bzw. Haus zu träumen, auch wünscht sich mancher eine zukunftsorientierte Kapitalanlage. Ein geeignetes und budgetkonformes Grundstück zu finden, ist allerdings nicht einfach, auch ist entsprechende Vorsicht geboten, kann eine getroffene Entscheidung nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Welche Punkte sind maßgeblich, um ein Grundstück zu beurteilen?

Ist ein scheinbar passendes Objekt gefunden, bedarf es nun dessen fachmännischer Evaluierung, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und den optimalen Gegenwert für sein Geld zu erhalten. Dabei wird zwischen objektiven und individuellen Entscheidungskriterien unterschieden, in diesem Artikel werden die objektiven Faktoren behandelt.

Der Preis ist für viele Bauherren der wichtigste Punkt bei der Beurteilung des Grundstücks.

Von zentraler Relevanz für die Kaufentscheidung ist stets der Preis des Grundstücks, welcher in hohem Maß von dessen Lage abhängig ist. Innerstädtische Gebiete sind meist hochpreisig, während der Markt in ländlichen Regionen mitunter günstigere Käufe zulässt. Der örtliche Mietspiegel liefert hier hilfreiche Informationen, auch Maklerverbände wie VDM geben diesbezüglich Auskunft. Ein Sachverständiger oder eine auf Immobilienbewertungen spezialisierte Firma kann jedenfalls die Angemessenheit des Verkaufspreises für das Grundstück nach dessen ausführlicher Begutachtung zuverlässig beurteilen. Ist dieser Punkt geklärt, sollte nun beim zuständigen Amtsgericht das Grundbuch eingesehen werden, um nähere Informationen über das Grundstück, wie bestehende Eigentumsverhältnisse, eventuelle Grund- bzw. Hypothekenschulden, eingetragene Vorkaufsrechte oder Einschränkungen wie Wege- bzw. Leitungsrechte (Strom, Wasser und Abwasser) zu erhalten. Achtung: Nicht (mehr) zutreffende Grundbuchseintragungen müssen vor Abschluss des Kaufvertrages unbedingt gelöscht werden!

Auch den Boden des Grundstückes sollten Sie beurteilen und ein Gutachten erstellen lassen.

Die Beschaffenheit des Geländes ist von hoher Bedeutung, wobei zu berücksichtigen ist, dass eine Hanglage ein eventuelles Bauvorhaben verteuern und eine ungünstige Ausrichtung - etwa Hanglage nach Norden - die zukünftige Wohnqualität einschränken kann. Aber auch Art und Zustand des Bodens sollten eingehend geprüft werden, da eine sandige oder aufgeweichte bzw. womöglich mit Hohlräumen durchzogene Bodensubstanz denkbar ungünstige Voraussetzungen für eine Gebäudeerrichtung darstellt. Auch hier gilt: Im Zweifelsfall einen Fachmann beiziehen! Bei Town & Country Haus ist bereits ein Bodengrundgutachten im Kaufpreis enthalten. Darüber hinaus sollte die örtliche Standortlage eingehend geprüft werden. Neben dem Mietniveau und der vorhandenen Infrastruktur geht es dabei hauptsächlich um den persönlichen Eindruck von der umliegenden Nachbarschaft sowie eventuell bestehende Staub- oder Lärmbelastungen. Ob das Gelände als Bauland zugelassen ist, eventuell Bauhindernisse bestehen und das Grundstück erschlossen ist, also Versorgungsleitungen für Strom, Gas & Wasser sowie ein Telefonanschluss bestehen, erfährt man aus dem Bebauungsplan, welcher bei der zuständigen Gemeinde aufliegt. Bestehen Unklarheiten, sollte man sich die erfolgte Erschließung bzw. die Bauberechtigung schriftlich bestätigen lassen. Zu guter Letzt ist zu empfehlen, von der zuständigen Baubehörde eine Bescheinigung über die Bau- und Altlastenfreiheit einzuholen, da bestehende baurechtliche Beschränkungen, wie z.B. Abstandsflächen die Optionen zur Bebauung des Grundstücks wesentlich verringern können.

Das Kurzgutachten - hilfreiches Instrument, um ein Grundstück zu beurteilen

Bereits ein Kurzgutachten kann kann zur ersten Beurteilung des Grundstückes ausreichen.

Um sich über den Wert des Objekts Gewissheit zu verschaffen sowie vorhandene Mängel zu ermitteln, ist die Erstellung eines Sachverständigen-Gutachtens für das Grundstück ein empfehlenswerter Weg. Um die diesbezüglichen Kosten, welche bei einem klassischen Verkehrswertgutachten mehrere tausend Euro betragen können, zu reduzieren, kann ein sogenanntes Kurzgutachten in Auftrag gegeben werden. Dieses wird ebenfalls von einem Gutachter erstellt und liefert sämtliche Informationen hinsichtlich Zustand und Wert des Grundstücks, allerdings mit einem gegenüber dem Vollgutachten geringeren Detaillierungsgrad. Obwohl in Gerichtsverfahren nicht zugelassen, leisten derartige Kurzgutachten bei der Prüfung zum Kauf angebotener Grundstücke gute Dienste.

Fazit

Der Erwerb eines für die persönlichen Bedürfnisse und Möglichkeiten geeigneten Grundstücks stellt eine hervorragende Kapitalanlage mit der Aussicht auf zukünftige Wertsteigerung dar. Da eine derartige Investition eine wichtige Entscheidung im Leben darstellt, ist es unerlässlich, sich darauf gut vorzubereiten und das ins Auge gefasste Grundstück umfassend zu prüfen, denn eine falsche Kaufentscheidung ist nachträglich nicht mehr korrigierbar.

Um ein Grundstück zu beurteilen, ist die Klärung folgender objektiver Punkte erforderlich:

Grundstücksart? (erschlossen, nicht erschlossen)

Beschaffenheit, Ausrichtung? (z.B. Hanglage, Himmelsrichtung)

Lage? (z.B. Lärmbelastung, örtliches Mietniveau)

Art und Zustand des Bodens?

Verkaufspreis angemessen? (evtl. Gutachten erstellen lassen)

Bebauungsplan ohne Einschränkungen?

Eintragungen im Grundbuch in Ordung?

Bau- und Altlastenfreiheit gegeben?

Ein Grundstück beurteilen - welche individuellen Kriterien sind für eine Kaufentscheidung maßgeblich?

Individuelle Kriterien erleichtern die Beurteilung des Grundstücks und sollten frühzeitig festgelegt werden.

Der Erwerb eines Grundstücks stellt für die meisten Menschen ein einmaliges Ereignis in ihrem Leben dar. Da es dabei um beträchtliche finanzielle Mittel geht, sollte mit entsprechender Sorgfalt vorgegangen und das in Frage kommende Objekt genau geprüft werden. Nachfolgend werden die emotionalen Faktoren, welche bei der Beurteilung des Grundstücks eine Rolle spielen, betrachtet sowie Tipps für die Auswahl geeigneter Angebote gegeben.

Die Beweggründe, ein eigenes Grundstück zu erwerben, sind oft unterschiedlicher Natur. So sind der Wunsch nach Selbstverwirklichung, Verbundenheit mit der Natur oder der geplante Bau eines Eigenheims häufige Motive. Aber auch das Bedürfnis nach finanzieller Absicherung in Form einer wertbeständigen Kapitalanlage kann Triebfeder eines derartigen Handelns sein. In jedem Fall sollte der Kaufentscheidung für ein bestimmtes Grundstück eine sorgfältige Prüfung des Baulandes vorausgehen.

Ein Grundstück beurteilen - welche subjektiven Faktoren sind zu berücksichtigen?

Die Lage und die vorhandene Infrastruktur sind wichtige Faktoren bei der Beurteilung eines Grundstückes.

Primäres Kriterium für ein Grundstück ist stets dessen Lage, diese beeinflusst massiv den Preis. So herrscht in innerstädtischen Ballungszentren zwar eine gute Infrastruktur, aber auch ein hohes Preisniveau, während man im ländlichen Bereich so manches Schnäppchen ergattern kann. Allerdings müssen dafür oft auch Nachteile, etwa bei Einkaufsmöglichkeiten oder bei der Verkehrsanbindung in Kauf genommen werden. Aufschlüsse über die Kosten-/Nutzen Relation örtlicher Quadratmeterpreise gibt die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses, die bei jeder Gemeinde aufliegt. In jedem Fall ist die Klärung der Standortfrage die dringlichste Entscheidung, welche ein Kaufaspirant zu treffen hat, da davon auch der Aktionsradius bei der Grundstückssuche abhängt. Da die Qualität der Wohnlage von den persönlichen Bedürfnissen sowie der individuellen Lebenssituation abhängig ist, sollte sich der zukünftige Immobilieneigentümer bereits im Vorfeld einige Fragen stellen: Sind Kinder vorhanden, wenn ja in welchem Alter bzw. wie sieht die diesbezügliche Familienplanung aus? Von der Antwort auf diese Frage hängt nicht nur die Wertigkeit eventuell vorhandener Kindergärten, Schulen und Spielplätze sondern auch die benötigte Grundstücksgröße ab. Wie wichtig sind eine flächendeckende ärztliche Versorgung sowie kurze Wege zu Supermärkten, Dienstleistungsbetrieben und Geschäften des täglichen Bedarfs? Wird auf Kultur- und Freizeitangebote Wert gelegt? Wie stehe ich zu Umweltfaktoren wie Luftqualität und Lärmbelastung? Menschen, die im Erwerbsleben stehen, müssen auch abklären, ob ihr Arbeitsplatz in günstiger Entfernung des neuen Heims liegt bzw. welche Distanz zwischen Wohnort und Arbeitsstätte grundsätzlich akzeptabel ist. Sind derartige Fragen ausreichend beantwortet, wird die Auswahl des zukünftigen eigenen Grundstücks leichter fallen, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass sich vorhandene Bedürfnisse im Laufe der Zeit ändern können.

Generell gilt: städtische Lebensräume weisen meist eine flächendeckende Nahversorgung, eine hohe Dichte an Schulen, Arbeitsplätzen, Geschäften und Restaurants, gute ärztliche Versorgung sowie eine ausreichende Verkehrsanbindung samt einem ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetz auf. Dafür sind oftmals Abstriche bei der Lebensqualität aufgrund schlechter Luft, hoher Lärm- und Staubbelastung sowie allgemein beengter Lebensumstände vorzunehmen. Dem gegenüber ermöglicht ein ländliches Grundstück ein naturverbundenes Leben in ruhiger Lage, allerdings sind oft weitere Wege zu Arbeitsplatz, Arzt oder Supermarkt zurückzulegen

Ein Grundstück beurteilen - welche individuellen Ausschlusskriterien können bestehen?

Eine Reihe von Faktoren kann die Wohnqualität eines Domizils dauerhaft negativ beeinflussen. Derartige Störquellen sind zwar objektiv identifizierbar, unterliegen jedoch in ihren Auswirkungen dem jeweils subjektiven Empfinden.

Gesundheitliche Faktoren:

Bei der Standortwahl sollte eine unmittelbarer Nähe zu Landwirtschaftsbetrieben, Krankenanstalten, Feuerwehr- und Polizeistationen, Flugplätzen sowie Industriebetrieben vermieden werden, da sonst mit Lärm, Feinstaub oder schlechten Gerüchen gerechnet werden muss. Auch nahegelegene Autobahnen und Bahnstrecken sowie Schulen und Kindergärten können durch ihren Geräuschpegel die Lebensqualität der Bewohner sowie die Wertentwicklung der Immobilie beeinträchtigen. Auch bei einer Nähe zu Kneipen mit Gartenbetrieb, Diskotheken sowie Gewerbebetrieben mit frühmorgendlichen Anlieferungszeiten ist aufgrund der zu erwartenden Lärmentwicklung Vorsicht geboten, bei Tankstellen kommt eine potenzielle Geruchsbelästigung durch Öl- und Benzindämpfe dazu. Auch auf das Vorhandensein von Umspannwerken, Hochspannungsleitungen und Mobilfunksendern ist zu achten, da derartige Anlagen Elektrosmog verursachen können.

Bautechnische Gegebenheiten:

Liegt das ins Auge gefasste Grundstück in einem stark zersiedelten Gebiet mit großen Baulücken oder herrschen enge bzw. schlechte Straßen, geringe Parkmöglichkeiten sowie beengte Ein- und Zufahrtsmöglichkeiten zum Grundstück vor, sollte von einem Kauf Abstand genommen werden.

Fazit

Wer ein Grundstück erwerben möchte, hat einige Punkte zu klären, die als Entscheidungsgrundlage dienen können, ob das Bauland den persönlichen Bedürfnissen gerecht wird. Eine Familie mit Kindern wird dabei auf das Vorhandensein von Schulen und Kindergärten Wert legen, während Rentner womöglich die Abgeschiedenheit suchen. Derartige Kriterien auf individueller Basis zu identifizieren, in ihrer Wertigkeit zu gewichten und dahingehend das in Frage kommende Grundstück zu beurteilen, stellt einen wesentlichen Teil des Entscheidungsprozesses beim Grundstückskauf dar.

Tipps für die Grundstückssuche: Woran erkennt man gutes Bauland?

Wer in den eigenen vier Wänden leben möchte, der braucht auch ein passendes Grundstück für sein Traumhaus. Doch woran erkennt man ein gutes Grundstück?

Vor dem Hausbau steht die Grundstückssuche. Nicht nur das Haus muss den zukünftigen Eigenheimbesitzern gefallen und ein optimales Preis-Leistungsverhältnis bieten, auch das Grundstück. „Wie bei der Auswahl des Haustyps, spielen auch beim Grundstückskauf objektive und individuelle Faktoren eine Rolle. Schließlich möchte man sich an dem Ort, wo man sein Haus baut, dauerhaft wohlfühlen,“ sagt Jürgen Dawo, Gründer der Massivhausmarke Town & Country Haus.

Objektive Kriterien zur Beurteilung eines Grundstücks

Zu den objektiven Kriterien gehört natürlich zum einen der Preis. Wer ein schmales Baubudget hat, sollte vor allem in ländlichen Regionen nach Bauland suchen. In Ballungsgebieten gibt es von vorneherein wenig Grundstücke und die vorhandenen sind entsprechend teuer. 

Wichtig ist ebenso die Frage, ob das Gelände bei der zuständigen Gemeinde auch als Bauland vorgesehen ist. Dies erfährt man im Bebauungsplan. Dort ist auch einsehbar inwieweit das Grundstück bereits an das Versorgungsnetz für Strom, Gas, Wasser und Telefon angeschlossen ist. Zwar sind nicht- oder teilerschlossene Grundstücke in der Regel preisgünstiger, aber der Grundstückskäufer muss Kosten für die Erschließung einkalkulieren.

Ein weiteres Kriterium zur Beurteilung eines Grundstücks ist die Ausrichtung. So gibt es Grundstücke mit Nord-Süd oder Ost-West Ausrichtung. Je nachdem, wie diese ist und wie das Haus auf dem Grundstück platziert werden muss, kann es zum Beispiel passieren, dass im Garten nie oder nur morgens Sonne scheint. Außerdem sollten Grundstückssuchende sich informieren, wie die Bodenbeschaffenheit und Neigung des Baulandes ist. „Hanggrundstücke mit eher sandigem Boden bereiten meistens einige Probleme beim Haus bauen und damit auch höhere Kosten. Zwar bieten Grundstücke am Hang manchmal eine wunderschöne Aussicht, wer sich einen unkomplizierten Hausbau wünscht, sollte aber lieber darauf verzichten,“ gibt Jürgen Dawo zu bedenken.

 

Um beurteilen zu können, wie viel ein Grundstück wert ist, sollte auch auf Störquellen in der Umgebung geachtet werden. Dies könnten eine viel befahrene Straße, eine Autobahn oder aber auch ein Flughafen sein. Auch Windräder oder Funkmasten wirken auf manche Menschen auf Dauer belastend.

Individuelle Kriterien zur Beurteilung eines Grundstücks

Neben objektiven und technischen, spielen auch viele individuelle Faktoren bei Suche nach einem passenden Grundstück eine Rolle. Jeder wünscht sich etwas anderes in seinem unmittelbaren Wohnumfeld. Der eine legt Wert darauf gute Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in der Nähe zu haben, dem anderen ist wichtig, dass die Kinder zu Fuß oder mit dem Fahrrad zur Schule fahren können.

Auch die Verkehrsanbindung sollte überprüft werden. Je nach dem wie weit das Wohngebiet vom Arbeitsort entfernt ist, ist es wichtig ob eine gut an das Verkehrsnetz angebundene Straße in der Nähe ist. Gerade im Hinblick auf das Leben im Alter, sollte auch die öffentlichen Nahverkehrsverbindung nicht zu weit entfernt liegen.

Wichtig ist auch zu entscheiden, ob man eher ländlich leben möchte oder die Nähe zur Großstadt wünscht. „Die meisten unserer Bauherren ziehen eher ein Häuschen im Grünen vor. Wer auf die Nähe zur Großstadt nicht verzichten kann, der muss mit deutlich höheren Kosten für den Grundstückskauf rechnen,“ sagt Jürgen Dawo von Town & Country Haus.

Schließlich ist auch die Größe wichtig und damit verbunden die Frage, was alles um das Haus herum geplant ist. Wer wenig Lust auf Gartenarbeit hat, sollte eher nach einem Grundstück Ausschau halten, das lediglich ausreichend Platz für ein Haus, eine Terrasse und eine kleine Rasenfläche bietet. Vielleicht sollen zum Haus auch zwei Garagen gebaut werden? Dann sollte das Grundstück entsprechend groß sein.

Tipp: Wenn Sie Grundstücksanzeigen im Internet oder Angebote der Gemeinde durchstöbern, kann Ihnen eine kleine Checkliste mit den wichtigsten Kriterien bei der Entscheidung für oder gegen ein Grundstück helfen.

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