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Optimale Eigenheim-Finanzierung

Niedrige Zinsen und viele Freiheiten

Bauherren profitieren vom harten Wettbewerb unter Banken und Sparkassen

Baugeld ist historisch günstig. Wer jetzt sein Eigenheim finanziert zahlt für sein Hypotheken-Darlehen so wenig Zinsen wie selten zuvor. Zwar ist der Zins eminent wichtig für die langfristig wetterfeste Finanzierungsstrategie einer Immobilie. Doch er nicht allein. Weitere Faktoren spielen ebenfalls eine bedeutsame Rolle. Es kommt nämlich darauf an, dass der Bauherr und Kreditnehmer möglichst viel finanziellen Spielraum hat.

Für eine Hypotheken-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zahlen Bauherren, wenn’s hoch kommt, gerade einmal drei Prozent Zins. Baukredite mit 15- oder gar 20-jähriger Zinsfestschreibung kosten nur wenige Zehntel Prozentpunkte mehr. Das sind gut zwei Prozentpunkte weniger als im langfristigen Vergleich. Heißt konkret: Wer jetzt ein Immobilien-Darlehen von zum Beispiel 250.000 Euro vereinbart, kann über die gesamte Laufzeit um die 40.000 Euro Zinsen einsparen – mindestens.

Viele Menschen nutzen daher in diesen Tagen die Chance, ihren Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen. „Unsere Erfahrung zeigt allerdings, dass sich viele Bauherren bei ihrer Eigenheim-Finanzierung stark auf die reinen Zinskonditionen konzentrieren und deshalb andere wichtige Faktoren wie zum Beispiel Möglichkeiten zur Sondertilgung häufig übersehen“, sagt Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus, Deutschlands führendem Massivhausbauer.

Beim Vergleich unterschiedlicher Baufinanzierungsangebote ist zunächst entscheidend, dass Interessenten auf den Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins achten. Allein der Effektivzins gibt an, wie teuer oder preiswert ein Hypotheken-Darlehen tatsächlich ist. Begründung: Im Effektivzins sind die wichtigsten Gebühren der Kredit-gebenden Bank oder Sparkasse berücksichtigt. Deshalb ist dieser Effektivzins mit das wichtigste Vergleichskriterium, sobald dem Bauherrn unterschiedliche Darlehensangebote vorliegen.

Ebenso wichtig ist die Frage der Zinsbindung. Banken verlangen für unterschiedliche Darlehenslaufzeiten unterschiedlich hohe Zinsen – je länger die Zinsbindung, desto teurer der Kredit. „Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen sollten sich Bauherren die derzeitigen Konditionen so lange wie möglich sichern, auch wenn diese etwas teurer sind als bei kurzlaufenden Darlehen“, sagt Florian Haas von der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. Empfehlenswert ist angesichts des anhaltend günstigen Zinsniveaus eine Zinsfestschreibung von mindestens 15 Jahren.

Um das Baudarlehen möglichst zügig zurückzahlen zu können, ist es wichtig, dass die Bank ihren Kunden die Möglichkeit zu Sondertilgungen einräumt. In der Regel akzeptieren Banken und Sparkassen jährlich zwischen fünf und zehn Prozent der anfänglichen Darlehenssumme. Wichtig: „Die vertraglich vereinbarte Sondertilung sollte gebührenfrei sein“, betont Verbraucherschützer Florian Haas. Sein weiterer Tipp:  „Unbedingt die Darlehensangebote der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beachten und in die Finanzierung einbauen. Vor allem für Energiesparhäuser bietet die KfW staatlich subventionierte und deshalb sehr zinsgünstige Baudarlehen an.“

Eine zügige Rückführung des Darlehens ist auch möglich, wenn Bauherren sich entschließen, den Tilgungssatz zu erhöhen. Üblich ist 1 Prozent vom Ursprungskredit als jährliche Tilgungsrate. „Die günstigen Zinsen laden dazu ein, den Tilgungssatz zu erhöhen, beispielsweise auf 1,5 oder gar 2 Prozent im Jahr“, sagt Florian Haas. Größter Vorteil dieser Strategie: Der Bauherr muss bei Ende der Zinsbindung dank der höheren Tilgung deutlich weniger neu finanzieren. Dadurch lassen sich die finanziellen Folgen künftig möglicherweise deutlich höherer Hypotheken-Zinsen stark abfedern.

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